Nuda Proprieta | Usufrutto.it - nuda proprietà immobili di prestigio

Contratto di mantenimento

Non è previsto passaggio di denaro: la cessione della casa avviene in cambio dell’impegno della controparte a fornire un sostegno in termini di accudimento fisico e/o morale della persona che rinuncia alla proprietà.

E’ un contratto atipico dove si precisa quali siano le esigenze di mantenimento e il tenore di vita da garantire, ad esempio in termini di cura della persona e della casa, o di preparazione dei pasti. A volte viene garantito solo un supporto in termini di assistenza morale, compagnia o convivenza.

L’accordo deve essere obbligatoriamente aleatorio, deve essere cioè incerto e sconosciuto l’eventuale vantaggio o svantaggio per le parti al momento della firma: da un lato deve essere indeterminabile la speranza di vita del “vitaliziato”, dall’altra l’entità delle prestazioni di cui potrà avere effettivamente bisogno.

Se non c’è alea il contratto è nullo e, alla morte del cedente, l’immobile potrebbe rientrare nel calcolo della legittima (parte di eredità riservata per legge ai parenti più prossimi).

Spesso questo contratto viene stipulato tra un genitore e uno dei figli e, in questo caso, è importante dimostrare con chiarezza come il supporto fisico o morale sia a carico soprattutto o solo dell’erede beneficiario, per evitare rivalse da parte degli altri “legittimari”. Dunque deve esserci proporzione tra le prestazioni garantite e il valore dell’immobile. Qualora il cedente si è riservato l’usufrutto il valore di questo va sottratto da quello della piena proprietà, dunque, diventa difficile ricorrere a questi contratti quando si è troppo anziani.

Acquisto da parte del terzo (solitamente a favore dei figli)

I genitori possono intervenire all’atto al posto dei figli in questo modo:

“Il Venditore, riservando per sé il diritto vitalizio di abitazione, vende ai Sig.ri Figli, che faranno separato atto di accettazione, ed a favore dei quali accettano, quali parti stipulanti interessati, i Genitori, di tutti i beni ed i diritti immobiliari acquistati dalla parte alienante con il sottocitato titolo di provenienza, senza esclusioni e con la riserva e le successive addizioni, contestualmente indicate, quali in tal senso e salvo rettifica in caso di omissioni o indicazioni erronee si intendono qui esposti , cioè la proprietà esclusiva, nuda, gravata dal preindicato diritto d’abitazione, dei seguenti beni: ….”

Verrà poi inserito in atto questo patto speciale:

” Si conviene che la vendita come sopra stipulata a favore dei Figli resti irrevocabilmente conclusa dallo stipulante, rinunciando esso ad ogni propria facoltà di revoca per qualsiasi causa nei propri confronti ed a favore dei designati acquirenti, fino a che la vendita stessa possa essere validamente accettata da detti designanti acquirenti mediante apposito atto di accettazione che renda irrevocabile la stipulazione, previo conseguimento della corrispondente autorizzazione da parte della competente Autorità tutoria o mediante il raggiungimento della maggiore età per la parte acquirente minore di età, acquistando i diritti ed assumendo gli obblighi derivanti dal contratto a loro favore stipulato, con effetto verso chiunque a decorrere da oggi, per atto notarile integrativo. che sarà trascritto nei pubblici registri immobiliari e sarà prodotto in catasto per la voltura inerente ai beni e diritti di propria acquisizione, inoltre sarà comunicato agli stipulanti. ”

L’accettazione potrà avvenire senza limiti di tempo. Se nel mentre muoiono i genitori poco male in quanto i figli potranno comunque beneficiare.

Ulteriore possibilità è quella che i genitori conservino l’usufrutto:

“Il Venditore, riservando per

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sé il diritto vitalizio di abitazione, vende ai Sig.ri Figli, che faranno separato atto di accettazione, ed a favore dei quali accettano, quali parti stipulanti interessati, i Genitori, la nuda proprietà di tutti i beni ed i diritti immobiliari acquistati dalla parte alienante con il sottocitato titolo di provenienza, senza esclusioni e con la riserva e le successive addizioni, contestualmente indicate, quali in tal senso e salvo rettifica in caso di omissioni o indicazioni erronee si intendono qui esposti , cioè la proprietà esclusiva, nuda, gravata dal preindicato diritto d’abitazione, dei seguenti beni: ….”

Verranno poi inseriti in atto questi patti speciale:

“Si conviene che i Genitori mantengano l’usufrutto dei beni qualora siano ancora in vita successivamente la morte del Venditore”

Si suggerisce di predisporre una procura speciale dai figli ai genitori per vendere la nuda proprietà.

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F.a.q. domanda e risposta per conoscere meglio la nuda proprietà

In questa sezione saranno riportate delle domande e risposte relative all’attività di compravendita di nuda proprietà per case di prestigio. In tale sede vi sono solo alcuni cenni ai temi maggiormente affrontati nelle sezioni dedicate nel sito.

Cosa è l’usufrutto?

L’usufrutto è un diritto reale di godimento che consente al titolare (usufruttuario) di godere della cosa altrui, facendone propri i frutti e percependo dalla medesima ogni utilità, esercitando quindi i poteri che spetterebbero al proprietario. Tale diritto è a tempo determinato, nel senso che non può eccedere la vita dell’usufruttuario.

Cosa è la nuda proprietà?

A differenza di una normale compravendita immobiliare, in questa transazione vi è la distinzione tra colui che detiene la proprietà dell’immobile (nudo proprietario) e colui che, in base agli accordi, può usufruire dell’immobile per la durata prevista dall’atto (usufruttuario). Il nudo proprietario non ha nessuna facoltà di godere del bene oggetto di usufrutto, conservando però un controllo seppur limitato sullo stesso; difatti, solo il nudo proprietario può mutare la destinazione economica e provvedere alle riparazioni straordinarie.Ovviamente, conserverò il potere di disporre della nuda popiretà, essendo quest’ultima un valore.

Quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questa operazione?

I vantaggi per l’acquirente della nuda proprietà sono:

investimento a medio lungo termine a rendimenti sicuramente interessanti e vantaggiosi
importanti vantaggi fiscali nell’acquisizione

I vantaggi invece per il venditore della nuda proprietà sono:

recuperare liquidità senza perdere l’attuale qualità di vita
una trattativa che non muta la propria vita sociale
avere il diritto di usufrutto per tutto il resto della vita

Per quanto riguarda gli svantaggi, non ve ne sono di particolarmente evidenti.L’unico svantaggio che può essere riscontrato consiste nel fatto che all’atto della stipula del contratto l’acquirente realizza un investimento senza una data certa di remunerazione. Questo aspetto viene infatti considerato nel prezzo di compravendita della nuda proprietà.

A chi può interessare una operazione di compravendita di nuda proprietà?

Potenzialmente ogni persona può essere interessata ad effettuare una transazione di questo tipo. In linea di massima, l’operazione tipo per questo genere di trattativa si rispecchia in una persona anziana, di solito senza eredi, che vende la nuda proprietà, ottenendo liquidità che probabilmente non percepisce con la sola pensione. Ma nin solo, vi è altresì un investitore di media età che compra la nuda proprietà per sé o per i propri figli, realizzando così un investimento a medio lungo termine comprando un immobile ad un prezzo molto inferiore rispetto ad una compravendita di piena proprietà.

In merito a questa domanda, la nostra struttura, tramite il suo reparto commerciale, è disponibile a delineare, in particolar modo a persone anziane, le specifiche offerte commerciali a loro riservate. La scelta di usufrutto.it negli anni si è mostrata vincente nell’offrire una consulenza attenta e vantaggiosa.

Questo tipo di acquisizione, in quale percentuale si attesta rispetto al resto del mercato immobiliare?

Le ultime notizie mostrano come questa tipologia di compravendita sia sempre più utilizzata. La convenienza fiscale dell’operazione e le insoddisfazioni date dal mondo finanziario ai risparmiatori stanno portando sempre maggiore attenzione a investimenti certi e garantiti nel mattone. L’acquisto della nuda proprietà si sta mostrando uno strumento utile ed in costante crescita nel trand delle transazioni immobiliari. La nuda proprietà si sta palesando come un investimento di qualità a prezzi vantaggiosi.

Come si stima il prezzo della transazione?

Nel sito, come per tutte le altre risposte, vi sono le sezioni dedicate che spiegano in analitico. In linea di principio il prezzo della nuda proprietà si calcola partendo dal valore dell’immobile (proprietà piena) da cui si sottrarre il valore dell’usufrutto. In base alla tabella visibile sul sito, emanata dal ministero, si considera maggiore il prezzo da pagare per l’acquisto della nuda proprietà quanto minore è il prezzo dell’usufrutto. Il prezzo dell’usufrutto si stima in base all’età del usufruttuario, quindi per semplificare, più il proprietario della casa che vuole cedere la nuda proprietà è anziano più è basso il prezzo dell’usufrutto e quindi alta la cifra che incasserà per la vendita della nuda proprietà. Per semplificare riportiamo un esempio:

Si prende il valore dell’intera proprietà dell’immobile (supponiamo euro 100.000) e lo si moltiplica per il tasso di interesse legale (dall’01.01.2011 con D.M. 7 dicembre 2010 è del 1,5 %), si ottiene così la rendita annua = euro 100.000 X 1,5 % = euro 1.500. La rendita annua viene poi moltiplicata per il valore della tabella corrispondente all’età anagrafica di colui che cede la nuda proprietà (supponiamo che abbia 49 anni. euro 1.500 X 49,5 = euro 74.250 (valore dell’usufrutto).

Il valore della nuda proprietà si ottiene per differenza. Nell’esempio: euro 100.000 – 74.250 = euro 25.750. Rimanendo nell’esempio, quindi, la persona che decidesse di vendere la nuda proprietà del suo appartamento (del valore di euro 100.000) incasserebbe euro 25.750, mantenendo la disponibilità dell’appartamento per tutta la vita. Il nudo proprietario invece, per disporre dell’appartamento, deve aspettare la morte dell’usufruttuario, ma in cambio assicura per sé o per i suoi eredi la proprietà futura di un appartamento del valore di euro 100.000 al prezzo di euro 25.750.

Oltre a questo aspetto vi è da considerare che usufrutto.it offre all’acquirente della nuda proprietà uno sconto commerciale importante rispetto al valore che si desume dal calcolo.

Quali sono invece i vantaggi fiscali?

Come già anticipato nelle domande precedenti uno dei vantaggi della nuda proprietà è l’aspetto fiscale. Il principale vantaggio è dato da fatto che la base imponibile per il calcolo delle imposte sull’atto di compravendita è dato dal valore della nuda proprietà. Quindi, in definitiva, le imposte da versare sono calcolate solo sul valore della nuda proprietà. Questo aspetto diventa particolarmente rilevante nel caso di compravendita di case di prestigio, poiché essendo solitamente elevato il valore dell’immobile, le imposte sono elevate poiché calcolare sul valore dell’immobile stesso. Calcolato sul solo valore della nuda proprietà questa genera un carico fiscale inferiore.

Quale è, in merito, il servizio che offre usufrutto.it?

Usufrutto.it è un network di professionisti in grado di offrire consulenza nella vendita o acquisto della nuda proprietà, specializzata nel settore degli immobili di lusso. Essere dei consulenti ci permette di essere indipendenti rispetto al cliente poiché non lavoriamo con provvigioni. Il nostro ruolo e l’esperienza acquisita ci hanno reso nel tempo particolarmente attenti alla riservatezza delle informazioni e preparati nell’affrontare le valutazioni. Inoltre, usufrutto.it si pone anche come cliente finale e quindi se l’immobile è particolarmente interessante faremo una nostra proposta di acquisto della nuda proprietà.

Questi sono solo alcuni aspetti, altri potranno essere delineati con un contatto diretto con i nostri operatori.

Come posso fare ad avere informazioni più dettagliate?

Se si è interessati a vendere la propria nuda proprietà, vi è la possibilità di inserire il valore dell’immobile e l’età del proprietario per valutare a quanto ammonterà la liquidità che si percepirà nel momento della vendita, mantenendo il vitalizio.

Se si è interessati a comprare, per ragioni di riservatezza non sono pubblicate tutte le offerte in nostro possesso.

Quindi per entrambe le situazioni il nostro invito è di contattare i nostri operatori tramite la sezione contatti del sito.

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Divieto del patto commissorio

L’art. 2.744 c.c. – Libro 6° “Della tutela dei diritti” – Titolo 3° – Della responsabilità patrimoniale, delle cause di prelazione e della conservazione della garanzia patrimoniale (artt. 2740 – 2906).

È nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore . Il patto è nullo anche se posteriore alla costituzione dell’ipoteca o del pegno.

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